1999년 소호창업 : 왕십리상권

                      왕십리상권



    재래시장 상권으로 인기가 시들해져 가던 왕십리  상권에
   투자 바람이 불고 있다.

     그간 재개발 지역으로 지정된 행당구역의 재개발이  끝나
   올 5월 말이면 대규모 아파트 단지가 탄생되기 때문.

     대림산업, 한신 등 건설회사들이  이곳에 6천여세대의 대
    규모 아파트단지를 조성했다.

     이 아파트들은 재개발 아파트인데다 지하철 5호선과 도보
    로 5분거리에 위치하는 등 왕십리 역세권과 인접해 투자자
    들의 이목이 집중되고 있는 상태다.

     이로 인해 그간 재개발과 IMF 여파로 한동안 침체에  빠
    졌던 왕십리 상권에도 새 바람이 불고 있다.

     이에 따라 그동안 값이  크게 떨어졌던 상가들도  거래가
   활발히 이뤄지고 있다.이르고 있다.





     왕십리상권은 지하철 2호선, 5호선, 국철 등 3개의 지하철
    이 운집해 있는 교통 요충지.

     도시철도공사에 따르면 3개역을 통해 왕십리에  쏟아지는
   유동인구는 하루 4만2천여명 수준.
    지하철 5호선으로 갈아타는 환승인구는 대략  12만명선이
    다.

     왕십리 상권 내에는  왕십리로타리를 중심으로  성동경찰
    서, 소방서, 성동우체국 등 대규모 행정기관이 밀집되어 있
    고 20개의 버스노선이 왕십리역을 경유한다.

     ‘59년 왕십리’로 시작하는  유행가 가사처럼  왕십리는
   역사가 오래된 만큼 권리금도 높아 상급지역 상가들의  권
    리금은 평당 1천만~1천5백만원 수준.

     IMF 이후에도 이처럼 높은 권리금때문에 한동안 점포 거
    래가 이루어지기 않기도 했지만

      최근 높았던 권리금이 절반이하로 뚝 떨어지고 보증금이
    나 임대료도 30~40% 저렴해져 수요자들의  발길이 잦아지
    고 있다.

     왕십리 상권에서 ‘잘나갔던’업종을 살펴 보면  80년~90
    년 초반에는 전자오락실, 분식집 음악카페 등의 십대 업종
    들이 절대 다수를 차지했다.

     입시계 ‘단과학원’ 설립 바람을 타고 왕십리역  인근에
   위치한 대학입시 전문학원 주변으로 중고등학생들이  몰렸
    기 때문.

     그러나 왕십리 상권의 가장 큰 특색은 ‘이렇다 할  타겟
    층이 없는 상권’이라는 점이다.

     지난해 상권분석전문기관인  스타트비지니스사에  의하면
   왕십역에서 행당시장으로 들어가는 골목 초입의 경우 매일
   6~7시대에  이  지역  유동인구  1천8백여명중  30~40대가
   54%, 20대와 10대가 각각 20%와 24%로 나타났다.

     왕십리 상권을 이용하는 계층이 10~40대까지 폭넓게 분포
    하고 있음을 알 수 있다.

     왕십리역에서  전풍호텔   방면에서의 유동인구   분포도
   30~40대가 48%, 20대가 33%, 10대가 18%.

     이처럼 각기 다른 연령층으로 다양한 업종들이  혼재되어
   있는 상황이다.

     현재 왕십리 역세권에서 호황을 누리고 있는 업종은 외식
    업으로 먹자거리가 형성되는 전풍호텔 뒷편 모텔가로 이어
    지는 곳에서 운영하는 해장국집, 분식집 등은 불야성을 이
    룬다.

     최근 영업시간 규제가 풀리면서 24시간 운영되는 주변 당
    구장, 노래방, 오락실, 주점 등에서  시간을 보내고 새벽에
    는 해장국을 먹기 위해 몰린 젊은층이 늘어났기 때문.

     점포에 따라 차이가 있지만 평당 3백만~5백만원으로 임대
    가가 형성되어 있고, 권리금은 약 3천만~5천만원선이다.

     24시간 해장국집이나 간단한 요기를 할 수 있는 즉석김밥
    집, 국수집 등이 유망.

     전풍호텔 건너편 버거킹 이면도로에는 중장년층을 겨냥한
   버섯요리전문점, 토속음식점 등 식사와 술을 겸할 수 있는
   음식점이 유망업종이다.

     왕십리 상권의 핵심라인은 왕십리역에서 전풍호텔로 가는
   이면도로와 그 건너편 버거킹 이면도로.

     임대가와 권리금은 평당 1천만원대를 호가한다.

     신축중인 빌딩의 경우 권리금이 없는 대신 평당 임대가가
   2천5백만원선이다. 그나마 1층은 이미 매물이 없을 정도.

     왕십리역에서 전풍호텔 뒷편은  모텔가와 더불어  발달한
   먹자골목. 이 지역 임대가는 저렴한 대신 권리금이 센 편.

     이 곳에서 영업중인 13평짜리 분식점의 임대가(권리금 포
    함)는 9천만원대다.

     왕십리동 틈새입지는 어딜까.

     지하철 왕십리역에서 버거킹 방면 행당시장으로 가는  골
    목길은 소자본 창업에게 적합하다.

     5~10평 규모의 작은 평수의  점포들이 매물로 나와  있고
   발만 빠르게 움직인다면 이같은 점포를 2천만원대에도  충
    분히 임대할 수 있다.(10평기준)

     이 지역은 재래시장 골목으로 행당,  금호동 주거지 주민
    들이 주로 이용하는 길목이다.

     특히 이골목은 올 5월에 입주하는 대림,  한진 아파트 단
    지를 연결해주는 주요동선으로 앞으로 유동인구의  유입이
   가속화될 전망이다.

     이 지역에는 아파트 생활밀착형 업종이 유망한데  아동의
    류나 아동용품 할인매장, 꽃집, 홈패션자수전문점, 등이 유
    망업종이다.

     1억원대의 자금의 투자자는 단지내 주민을  고정고객으로
   확보할 수 있다는 점에서 이지역 아파트 내  종합상가로의
   진출을 꾀해보는 것도 한 방법.

     현재 한진, 대림아파트 단지내 아파트 종합상가는 평당 8
    백만~1천만원 수준에 임대받을 수 있다.


     현재 왕십리역 부근에서 커피전문점을 운영하고 있는  이
    일완(43세, 남)씨가 커피전문점을  개업한 것은 지난  90년
    경. 30평규모의 커피전문점을  차리는 데  5천만원 정도가
   소요되었다.

     이씨가 운영하는 커피전문점은  하루 30여만원의  매상을
   올린다. 기발한 모양의 콘돔 나누어 주기, 커피 등  음료를
   마신 고객에게 1천원을 현금으로 지급하기 등 재미난 이벤
    트가 매출을 올려주는 데 일조했다.

     점포의 위치 만큼 중요한 것이  바로 점포주의 경영전략.
   목이 아무리 좋아도 서비스가 형편없다면 장사가 잘 될 리
   없다.

     이씨의 가게처럼 항상 고객을 위한 새로운 서비스와 시즌
    에 맞는 적절한 마케팅 전략이 성공의 비결이다.


     현재 왕십리 상권은 재개발로 지역주민이 늘어나고  있고
   재래상가들이 신축상가로 점차 변모하는 등 상가내 세대교
    체가 일어나고 있다.

     특히 왕십리는 지하철 5호선을 중심으로 아파트단지가 더
   들어설 전망. 오는 2002년에는 총  1만여세대의 대단위 아
    파트 타운으로 거듭나게 된다.

     또 현재는 유보중이지만 앞으로 왕십리 상권내  행정타운
    을 건립하고  국철에 민자역사를 건립할 계획이어서 앞으
    로 상권이 더욱  확대될 것으로 부동산업자들은  내다보고
   있다.