부동산 디벨로퍼 과정 교육 요약 자료

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십수년 전에 관심가졌던 분야.

그러나 LH공사의 임직원, 국토부 공무원, 국회의원, 시의원 들이 공중부양 하던 곳이었다는....^^;;;;

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부동산 디벨로퍼 과정 교육 요약 자료

 

1. 부동산 개발사업 부지분석

1) 토지 확보 (매입)

: 토지이용계획 / 지적사항(불보합 존재여분 확인) / 권리분석 / 입지분석

토지매입조건 검토 등

2003년도 준농림지 관련 법 개정 계획관리 – 개발가능 보존관리 -  보존 생산관리 – 자연환경 훼손여부 확인후 개발가능 * 2007년까지 계획 수립 예정이며, 현재 개발 사례가 없음

2) 인허가 검토(거시적)

3) 인허가 검토(미시적)

4) 분양성 검토

 

2. 부동산 개발 사업의 경제적 접근

1) 부동산 시장의 환경변화

: IMF이후 부동산 시장과 금융시장의 연계를 통한 새로운 금융 시스템과

위험 관리 방안 수립이 필수적인 요소로 대두됨 등

 

3 토지매입 및 거래

1) 공부도면 및 자료 분석 – 등기부등본상의 소유권 및 권리관계 확인

2) 임장활동 – 많이가고 오래볼것

3) 토지 –위험회피 조건부계약 / 진입도로 사적확보 / 사업승인조건 매입 등 안전조치

4) 국공유 토지 매입

행정재산(도로관공서) / 보존재산(추사 사업부지) / 잡종재산(사유지와 비슷) 분류

5) 기타권리 확인 – 제한물권, 소송관련, 외국인소유, 상속재산, 무주부동산 등

 

4 상업시설 개발사업 타당성 분석

1) 상업시설 개발 타당성 분석

2) 수요추정 및 분양가 설정

3) 사례분석 – COEX 몰

연인원 예시 에버랜드 1일 800만 / 롯데월드 700만 / 교보문고 1200만 메가박스 600만 / 아쿠아리움 200만

5. 오피스텔, 주상복합 개발

1) 사업검토 및 토지매입 – 토지확보 및 토지접수 / 타당성 및 개발컨셉 수립

2) 자금조달 방안

3) 사업계획 수립

4) 시공사 선정

5) 분양마케팅 – 사전마케팅(안정적 선수요)

6) 시사점 – 신속한 의사결정 및 사업진행

             철저한 사전 마케팅 및 수요밀착 창출현 마케팅

             토지확보 및 사업구도, 상품기획, 마케팅, 자금조달 시스템구축

 

6. 오피스텔, 주상복합 개발

1) 부동산 개발, 사업성 분석 –사업성분석시 존재하는 위험요소를 줄임

2) 아파트 개발사업 타당성 분석 – 총체적인 여건 분석

 

7. 개발사업과 자금조달

    1) 부동산개발금융의 개념과 특징

       : 개발자금 확보를 위한 외부조달을 위해 과거 건설회사에 의지한 자금조달이 주를 이루었으나, 현재는 기업금융(대부분 건설회사)에서 한정금융으로 변화

2) 프로젝트 파이낸싱

       : 차입자의 전체재산과 신용을 바탕, 프로젝트의 수익과 설비 등 관련자산에 의존

3) 부동산 신탁제도

4) 금융기관의 프로젝트 금융

5) REITs (부동산 증권화)

       : 일반리츠와 구조조정 리츠로 구분되나 대부분 구조조정 리츠임.

    6) 시사점

- 시공사의 역할 감소와 프로젝트 금융의 활성화

- 새로운 업무기회의 파생

 

8. 클리닉 센터 개발

    1) 국내 의료시장의 이슈와 사업기회

- 영리법인의 병원 및 약국 설립 허용에 따라 급격한 산업화의 길.

- 사보험 전개시 병원과 연계

2) 사업형태의 이동

   : 클리닉 센터에서 건강테마몰로의 이전 및 상권형에서 입점형 클리닉 센터로 이동

3) 현 클리닉 개발의 현황과 문제점

   : 클리닉 수도권, 충청권 포화상태 / 개원컨설팅회사들과 시너지 (통합관리 서비스)

9. 삼성 노블 카운티 (실버타운)

    1) 실버타운 활성화를 위한 기본 조건

노인인구 8~10% 시대 / 국민 소득 2만불 이상 / 연금 활성화

* 예상 활성화 시기 2008년~2010년이며 현재 노인인구 비율은 7.8~7.9%

    2) 사업지 선정시 유의사항

   : 기존 생활환경이 유지가능한 접근성이 뛰어난 위치

         세대가 교류 및 지역사회와 교류가 용이한 생활지 인근

 

10. 전원주택

    1) 실버타운 활성화를 위한 기본 조건

2003년도 준농림지 관련 법 개정 계획관리 – 개발가능 보존관리 -  보존 생산관리 – 자연환경 훼손여부 확인후 개발가능 2007도 까지 계획수립 예정

    2) 사업지 선정시 유의사항

: 실버타운과 마찬가지로 자연환경보다 생활지역과의 시간적 거리가 중요한 요소임.

  토지 매입시 전체적인 부지의 종합적 검토필요 (지형 등)

    3) MKTG시 고려사항

단지 조성시 기초조경 필수

분양이후의 건축률을 높여 지속적인 분양이 이루어 지도록 함