고령화 인구증가로 부동산가격이 하락하고 있다.

5년후 인구추세와 GDP 변화 에 따른 부동산은 가격은 어떻게 변할까?

고령화 인구증가로 부동산가격이 하락하고 있다.

우리나라의 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 인구구조변화에 따라 변하고 있다. 부동산 비중이 2001년 83%에서 2012년 70%까지 떨어졌다. 그 이유는 65세 고령인구 증가에 있다.  결국 수요자가 줄어든 것이다.

  

총인구에서 65세 이상 인구 비율
								(단위: 천명, %)
연도	전체인구			65세 이상 인구			65세 이상 인구비율
	한국	중국	일본	한국	중국	일본	한국	중국	일본
1960	25,003	667,070	94,096	832	32,232	5,397	3.33	4.83	5.74
1965	28,530	715,185	98,883	935	31,442	6,179	3.28	4.40	6.25
1970	31,923	818,315	104,345	1,052	35,274	7,372	3.30	4.31	7.07
1975	35,281	916,395	111,940	1,273	40,328	8,823	3.61	4.40	7.88
1980	38,124	981,235	116,782	1,453	46,588	10,558	3.18	4.75	9.04
1985	40,806	1,051,040	120,754	1,750	54,487	12,442	4.29	5.18	10.30
1990	42,869	1,135,185	123,537	2,144	63,236	14,809	5.00	5.57	11.99
1995	45,093	1,204,855	125,439	2,592	73,669	18,259	5.85	6.08	14.56
2000	47,008	1,262,645	126,870	3,153	88,200	21,813	7.36	6.85	17.21
2001	47,354	1,271,850	127,140	3,295	90,105	22,374	7.75	7.00	17.72
2002	47,615	1,280,400	127,399	3,444	92,050	22,950	8.16	7.16	18.22
2003	47,849	1,288,400	127,573	3,600	94,038	23,540	8.59	7.32	18.72
2004	48,082	1,296,157	127,764	4,327	97,212	24,531	9.02	7.46	19.22
2005	48,294	1,304,500	127,956	4,540	99,142	25,207	9.43	7.60	19.73
2006	48,418	1,311,798	127,756	4,586	109,696	26,604	9.47	8.36	20.82
2007	48,530	1,319,983	127,771	4,810	-	27,464	9.91	-	21.49

 

출저: 국가통계포털 「http://www.kosis.kr,UN 「http://esa.un.org/unpp」,중국국가통계국 「http://www.stats.gov.cn」

 

65세인구가 늘어날 수록  부동산  비중은 83% 에서 2006년 77%에 이어 20112에는 70%까지 떨어졌다.

 

다른 말로 하면 65에 인구가 왕성하게 할동했던 40대와 50대가 부동산이 좋았다는 것이다. 한국의 역사를 통틀어 40대와 50대가 지금처럼 많은 적은 없었다. 즉 40대와50대 인구수가 가장 많은 시기에 부동산 가격이 최고점을 이루어었다.

현재 14백만명으로 2007년 총인구 48백만명의 29%을 차지하고 있고 그 수는 2016년 16백만명일 정도로 증가세는 대단할 것이다. 그래서 그들의 소비와 투자는 한국의 자산시장을 크게 변화시킬 핵 폭발이상의 힘을 가지고 있다.

 

특히 대부분의 40대 이상은 30대에 진 빛을 갚았으나 아파트 평수를 늘려나가면서 새롭게 빛을 진 경우도 있다. 여기서 거론되는 40대~50대는 자산시장의 핵심 연령으로 자산 지도를 엄청나게 바꾸게 할 것이다. 과연 이들은 앞으로 부동산과 주식시장, 그리고 금융시장에 어떤 변화를 일으킬 것인가? 은퇴준비는 잘 되고 있는지? 한국의 40대~50대 인구구조 변화가 자산시장에 미치는 영향을 알지 못하면 성공적인 자산관리 뿐만 아니라 은퇴준비에 실패할 확률이 높다. 그리고 성공적인 자산관리도 없다. 우리나라 인구구조 변화를 읽는 것은 한국에서 돈을 버는 지름길이요 부자들이 강조하는 부자가 되는 중요한 방법이다.

 

1인당 국내총생산(GDP)증가로 투자처가 변화하여 금융자산으로 이동 부동산 투자가 줄어든다.

미국의 부동산 비중은 40%를 넘어선 적이 한 번도 없다. 미국 내 부동산 또는 주식시장의 호황·불황 여부에 따라 30% 중·후반대에서 오르내리고 있다. 무엇보다 국토가 넓고 주택 개발지가 널려 있는 반면 인구밀도는 낮기 때문이다. 

반면 유럽 대륙의 프랑스와 독일은 부동산 비중이 1980년대에 70%를 넘어선 적도 있다. 하지만 이후 조금씩 낮아져 최근에는 60% 안팎에서 움직이고 있다. 일본의 부동산 비중은 1980년대 부동산 거품기에 65%에 달하기도 했지만 최근에는 40% 안팎까지 내려와 있다.

 

선진국 가계의 부동산 비중에서 어떤 공통점을 찾을 수 있을까. 부동산 비중이 30%대를 유지하고 있는 미국을 제외한 프랑스·독일·일본은 1인당 소득 1만 달러와 2만 달러 사이에서 부동산 비중이 고점을 친 다음 이후 서서히 낮아지는 추세를 보이고 있다. 우리나라의 1인당 소득은 1995년 1만 달러, 2007년 2만 달러를 넘어선데 이어 2017년을 전후해 3만 달러를 넘어설 것으로 예상된다.

 

1인당 소득 1만 달러 시대를 돌아보면 ‘내 집 마련’이 초미의 관심사였다. 하지만 2만 달러를 넘어선 지금은 부동산 시장이 침체한 이유도 있지만 집은 이제 됐고 ‘늘어나는 나머지 자산, 즉 금융자산을 어떻게 굴릴 것인가’로 초점이 바뀌고 있다고 할 수 있다.(출처: 한경 비지니스 905호 2013.4.1) 

1만 달러와 2만 달러 사이에서 부동산 비중 고점

물론 앞으로 부동산 시장이 회복되기 시작하면 가계 자산 중 부동산 비중이 다시 올라가기도 할 것이다. 그러나 예전처럼 80%에 근접하기보다 70% 초·중반대에 머무르다가 부동산 경기에 따라 점차 하락하는 흐름을 보일 것이다. 필자는 부동산 비중이 2015년까지는 완만한 상승세 또는 횡보세를 보이다가 생산가능인구가 줄어들기 시작하는 2017년을 고비로 다시 하락세로 돌아설 것으로 예상하고 있다. 1인당 소득 4만 달러가 넘는 프랑스와 독일의 선례를 따라간다면 2020년쯤에는 부동산 비중이 60% 안팎까지 낮아질 것으로 예상된다. 
 

과거에는 노후준비를 따로 할 필요가 없었다. 과거 우리들 부모세대에서는 자식이 곧 노후준비이다. 지금 40대 50대는 부모님께 용돈이라도 드린다. 그리고 형제들은 평균 다섯 여섯 명이나 된다. 10만 원씩만 드려도 한 50~60만 원은 된다. 그러나 핵가족시대에 사는 우리들은 어떠한가 너무나 빠른 고령화와 조기퇴직 등 노후준비 할 시간도 적고 자녀들의 생각도 변화하는 등 슬픈 현실에 처해 있는 것을 인식해야 한다. 지금의 40대~50대가 노인이 되면 자식이 용돈을 주지도 않을 것 같고, 설사 기대도 하지 않았으면 좋겠다. 자식들이 돈 벌기 힘드는데 부담을 주어서는 않된다는 것이다. 그렇게 살아야 할 기간이 갈수록 더 늘어만 간다. 그래서 ‘노후준비는 빠르면 빠를수록 좋다’. 그래서 노후준비는 각자가 스스로 30년 후 미래를 걱정해야 하는 것이다.

앞으로 5년후 본격 은퇴 진입은 그 동안 자산가치 상승 테마를 변화시킬 것이다. 특히 우리나라의 인구구조는 전국민의 절반 수준인 2천만 이상이 서울과 경기 지역에 살고 있고 지방은 점차 축소되고 있어 지역간의 심각한 경제적 기타 정치 문화적 불균형이 우려되고 있다. 앞에서 말한 KTX 교통편이 변화가 되면 서울 집중화는 더욱 커질 것이다. 가장 중요한 것은 일단 인구 감소 문제. 복지 제도의 미비로 생활이 어려워지고 경기가 침체되면서 더욱 더 아이를 낳지 않고, 이혼률 증가도 이에 영향이 큼 인구변화를 모르고서는 투자는 사상누각에 불과하다. 베이머 부머의 탄생과 성장, 은퇴로 인한 경제 흐름의 변화를 읽고 주기적으로 반복되는 ‘富의 사이클’을 활용하면 미래의 부를 얻을 수 있다