28호실 올 만실, 고시원보다 10배 더 쉬운 방음공간임대 사업

 

방음공간 도 스튜디오에 포함시키면 좋을 듯...

28호실 올 만실, 고시원보다 10배 더 쉬운 방음공간임대 사업

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📌 '방음 공간 임대 사업'은 고시원보다 10배 쉽다고 하는데, 그 이유는 무엇인가?
만실 유지율이 높고 관리 부담이 적기 때문입니다. 특정 수요층 덕분에 성수기/비수기 없이 꾸준히 만실을 유지하며, 장기 계약(1년 이상)이 많아 공실 위험이 낮고, 실장이 주 1~3회 공용 공간 청소만으로 관리가 가능합니다.



💡 이 사업의 주요 투자금과 예상 순수익은?
초기 투자금은 보증금 포함 약 8천만 원대이며, 이를 통해 월 200만 원 초중반의 순수익을 기대할 수 있습니다.



고시원보다 10배 쉬운 방음 공간 임대 사업의 성공 비결을 7년 경력의 대표와 20대 실장이 직접 공개합니다. 이들은 만실 유지의 핵심이 단순히 좋은 위치가 아닌, 사용자 니즈에 맞춘 공간 설계와 가성비 높은 인테리어에 있음을 증명하며, 투자금 대비 높은 수익률을 달성했습니다. 이 콘텐츠를 통해 실제 운영 노하우, 보증금 관리법, 그리고 쾌적한 공간을 찾는 구체적인 매물 선정 기준을 얻어, 당신의 공간 임대 사업에 즉시 적용 가능한 실질적인 인사이트를 확보하세요.



1. 방음 공간 임대 사업 현황 및 6호점 확장


1.1. 5호점 운영 및 6호점 신규 오픈
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사업자 소개: 방음 공간 대여 사업을 운영하는 제이맨 대표와 20대 중반의 실장이 소개되었다. 



6호점 확장 배경: 기존 5층 운영이 잘 되어 6층에 공실이 생기자, 건물주가 저렴한 임대료를 제안하여 실장이 6층 신규 오픈을 결정했다. 



현재 운영 현황:

5층은 계속 만실로 운영 중이었다. 

6층은 10월 15일 오픈 후 현재 만실 상태이며, 1월 15일 마지막 입실자만 남았다. 

6호점은 오픈 후 약 3개월 만에 만실이 되었다. 



주변 반응: 실장의 성공으로 주변 친구들이 배가 아파하며 특강을 들으러 오라고 할 정도이다. 



5호점 운영 기간 및 성수기/비수기 여부:

5호점은 2021년~2022년부터 운영을 시작했다. 

이 사업은 특정 분들이 찾아오기 때문에 성수기/비수기가 없으며, 오픈 때부터 거의 지금까지 만실로 운영되었다. 



사업 확장 근거: 대표가 5층 운영 상황을 잘 아는 상태에서 6층으로 확장 이전할 정도면 만실률이 높았음을 시사한다. 



총 운영 지점 수: 현재 5층, 6층 외에 걸어서 2분 거리에 2호점이 더 있어, 총 세 개 호점을 운영 중이며 모두 만실 상태이다. 



경쟁 환경: 해당 동네에는 CU 위층과 지하에도 연습실이 있으나, 대부분 만실로 운영되고 있다. 



1.2. 5호점 및 6호점 내부 시설 및 인테리어 특징
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건물 구조 변경: 원래 엘리베이터가 없던 건물에 엘리베이터를 새로 설치했으며, 5층과 6층을 사용 중이다. 



6호점 특징: 6호점은 연습실이면서 녹음실을 운영하며 다른 방을 월 대여해 주는 방식으로 운영된다. 



5호점 인테리어 실험: 5호점(1호점)은 네다섯 개 호실을 운영하며 인테리어 시험장 역할을 했다. 

일부러 마감재를 비싼 것으로 사용하고, 바닥을 타일로 시공했으며, 조명 색깔이 바뀌는 기능 등도 시도했다. 

하지만 비싼 마감재 사용으로 인해 가성비 좋게 하려는 목표에 비해 반격을 더 높게 받거나 큰 차이가 없어 비효율적이었다. 



가격 정책 실험: 가격을 높여 보았으나, 디자인 때문에 오는 고객도 있었지만, 방음이 잘 되는 작은 공간이라는 특성상 가격 차이가 크지 않아 경쟁력이 떨어졌다. 

직접 경험해 본 결과, 디자인이 좋아도 만실의 핵심 포인트는 아닌 것 같다는 결론을 내렸다. 



편의 시설 도입:

처음에는 없었으나, 다른 연습실에 세탁기, 정수기 등이 있는 곳이 많아지면서 도입하기 시작했다. 

현재 세탁기, 건조기, 정수기가 모두 구비되어 있다. 

대표가 과거 사용했을 때는 이러한 시설이 없었으나, 연습실 시장이 발전하면서 온수 샤워 등이 가능해지는 추세이다. 



샤워실 및 샹들리에:

5호점은 샤워실을 얼룸(All-room)처럼 다 쓸 수 있게 되어 있다. 

샹들리에가 비싼 것이었으나, 이사 시 머리 부딪친다고 불편해하는 고객이 있어 높이를 조절했다. 



층고 및 방음 시공:

친구가 너무 낮지 않은 층고를 선호했는데, 층고가 너무 낮으면 바닥 방음 시공을 못 하고, 너무 높으면 벽체 시공 시 비용이 많이 추가되기 때문이다. 

따라서 적당한 층고의 매물을 찾는 것이 중요하다고 판단했다. 



1.3. 5호점 (직사각형 매물)의 구조적 장점
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매물의 구조적 장점: 5호점 매물은 세 면이 다 창문으로 되어 있어 채광에 유리하다. 

중간에 창문을 못 여는 곳은 내창방이 되었지만, 웬만한 방들은 외창으로 창문이 열리는 구조이다. 

복도가 방방 나오는 구조는 직사각형 매물이기 때문에 가능하다. 



인테리어의 중요성: 경쟁 매물이 많기 때문에 디자인이나 인테리어는 첫인상을 좋게 하여 계약률을 높이는 장점이 있다. 



장기 계약 유도: 방음이 좋기 때문에 오래 사용하는 고객이 많으며, 이는 장기적인 계약으로 이어진다. 



수납 공간: 신발장을 각 방별로 제공하고 있으며, 추가로 공용 신발장도 마련되어 있다. 



화장실: 화장실은 리모델링하여 새로 했으나 협소한 편이며, 이는 사용자들의 계약에 큰 영향을 미치지는 않았다. 



1.4. 계약 방식 및 보증금 관리
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계약 단위: 6개월 단위 또는 1년 단위로 계약을 진행하며, 현재 입주자들은 거의 1년 계약을 했고 연장하는 경우가 많다. 



장기 계약 유도 전략:

6개월 가격을 제시하고, 1년 계약 시 3만 원 할인을 제공한다. 

고객들이 2년 계약 시 만 원만 더 빼달라고 요구하면, 공실 발생 시 한 달 손해 보는 것보다 2년 계약이 낫다고 판단하여 수용하기도 한다. 



운영 관리: 만실 상태이므로 실장은 일주일에 세 번 정도만 와서 청소 및 공용 공간 관리를 한다. 

청소는 청소기 밀기, 닦기, 화장실 청소, 쓰레기통 비우기 등으로 구성된다. 

청소에 걸리는 시간은 열심히 할 때 한 시간 정도이며, 보통 30분 이내에 끝난다. 

당근마켓 등을 이용하면 청소 인력을 시간당 15,000원에 구할 수 있다. 



파손 및 보증금 관리:

보증금을 별도로 받으며, 문제가 발생하면 보증금에서 차감 후 돌려준다. 

보증금은 30만 원 정도이다. 

크게 훼손된 적은 없었으나, 한 번 마감재(아트보드) 변색 문제로 인해 30~40만 원 선에서 수리가 완료된 적이 있다. 

변색은 사용자가 소파를 아트보드에 붙여서 계속 대고 있었기 때문으로 추정된다. 

수리 비용은 목수 인건비(25~35만 원)와 아트보드 자재비로 구성되었다. 



입주자 정보 확인: 인적 사항, 비상 연락처, 나이가 어린 경우 부모님 연락처까지 모두 확인한다. 



1.5. 7년 운영 경험 및 6호점(탑층) 특징
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운영 기간: 대표는 이 사업을 7년 동안 해왔다. 



6호점(탑층) 구조: 6호점은 5호점과 구조는 똑같지만 크기가 훨씬 작다 (탑층이기 때문). 

6호점은 우드 화이트 톤의 인테리어이며, 방은 총 7개이다. 

공용 신발장을 사용하며, 각자 잠글 수 있는 신발장도 제공되었으나 CCTV 때문에 사용하지 않았다. 

5호점과 마찬가지로 정수기와 전자레인지가 있으나, 세탁기는 없다 (5층과 같이 사용). 



6호점 화장실: 화장실이 5호점보다 더 협소하여 샤워는 불가할 수 있으나, 안내 시 밑층(5층)을 사용해도 된다고 안내했다. 



6호점 창문 구조: 6호점은 직사각형 구조이며, 모든 방이 창문방이다. 



6호점 만실 현황: 6호점도 만실 상태이며, 1월 15일 이사 오는 한 방만 확인이 가능할 예정이다. 



1.6. 6호점 내부 방음 및 조명 확인
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방음 상태 확인: 공실인 방을 확인했을 때 울림이 전혀 없는 방음 상태를 확인했다. 



창문 및 조명:

창문은 방음창으로 되어 있으며, 기존 창문을 살려 이중창 형태로 시공되었다. 

조명은 색깔이 바뀌는 기능이 있으며, 주백색등과 보라색등으로 전환 가능하다. 

환풍기도 설치되어 있다. 



1.7. 대표와 실장의 관계 및 실장의 역할
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대표와 실장의 관계:

원래 관계는 제자였으며, 음악을 가르쳤다. 

실장은 앨범 작업 등을 함께 하다가, 대표가 처음으로 청소를 맡겼는데 열심히 하여 함께 일하자고 제안했다. 

실장은 현재 에트 스튜디오 실장 홍승원이며, 대표 지점 전체 관리, 가맹점 연락 및 컨설팅 서포트를 담당하고 있다. 



실장의 정보: 실장은 2000년생이며, 대표와 함께한 지는 약 2년 정도 되었다. 



실장의 업무 부담:

대표 지점 네 곳을 혼자 관리하고 있으며, 세팅을 잘 해두면 민원이 거의 없어 사고가 거의 일어나지 않아 할 일이 많지 않다고 느낀다. 

실장의 루틴은 청소 후 부동산 매물 체크이다. 

다른 수강생들의 매물도 같이 찾고 있다. 



관리 시간:

6층은 화장실이 협소하고 복도가 좁아 청소에 15분 정도 소요된다. 

네 개 지점 전체를 청소해도 2시간 안팎으로 끝낼 수 있다. 

청소 빈도는 주 1회 또는 주 3회 등으로 나누어 관리한다. 

이동 시간이 많이 들지만, 도착 후 공용 공간 청소만 하면 되므로 40평대 기준 주 3회면 충분하며, 6층은 주 1회 관리로도 충분하다고 판단된다. 



1.8. 6호점 확장 결정 이유 및 시너지 효과
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6호점 계약 결정 이유:

실장은 대표 지점을 따라다니며 임장을 많이 다녔는데, 6호점은 창문이 3면으로 나와 있어 매우 유리한 매물이었다. 

5층이 이미 만실이었기 때문에 6층도 금방 만실이 될 것이라 예상하고 빠르게 입주했다. 



만실에 대한 자신감: 이전에 만실이어서 받지 못한 손님들이 꽤 있었기 때문에 자신 있게 오픈할 수 있었다. 



시너지 효과:

지점이 붙어 있으면 안 좋을 것이라 생각할 수 있지만, 5호점이 차면 6호점을 추천하고, 6호점이 차면 5호점을 추천하는 등 시너지가 많이 나는 편이다. 



초기 투자금 마련:

어린 나이에 시작했기 때문에 어릴 때부터 번 돈과 부모님께 빌린 돈으로 시작했다. 

여기서 나오는 수익으로 부모님께 먼저 갚아 드리고 있다. 



1.9. 6호점 투자 비용 및 예상 수익
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6호점 초기 비용:

보증금: 1,000만 원 (원래 1,000만 원 + 관리비 10만 원이었으나, 건물주가 5층 운영을 이유로 월세 10만 원을 빼주어 월세 120만 원, 관리비 10만 원으로 책정됨). 

총 투자금은 8,200만 원이 들지 않았다. 



사업 대출 계획: 원래 바로 대출을 받으려 했으나, 실장이 더 큰 규모로 하고 싶어 하여 매출 신고 후 일으켜서 더 크게 할 예정이다. 



예상 수익:

다음 주면 만실이 되며, 예상 순수익은 200만 원 초반에서 중반이다. 

처음에 할인 혜택을 더 제공하여 원래 예상 순수익 260만 원에서 조금 줄었다. 

투자금 8~9천만 원에 순수익 200만 원 중반으로 상당히 만족하고 있다. 



예상보다 빠른 만실: 대표는 지점 관리 경험상 어느 정도 걸릴지 예상했으나, 6호점은 생각보다 빨리 찼다 (세 달이 안 걸림, 두 달 조금 넘게 걸림). 



향후 계획: 내년 하반기쯤 제2호점을 추가로 오픈할 예정이다. 



입주자 구성:

최근 입실자 중에는 유튜버가 있다. 

대부분은 음악하는 분들이 많지만, 대표 지경점 중에는 성우, 배우 연습생 등 다양한 분들이 계신다. 

점주 중에도 배우가 있으며, 자기 공간으로 사용하며 청소도 직접 하는 느낌이다. 

대표는 현재 가맹점 준비로 인해 음악은 취미로만 하고 있다. 



2. 2호점(도보 2분 거리) 특징 및 매물 선정 기준


2.1. 2호점(도보 2분 거리)의 특징
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위치 및 규모: 2호점은 도보 2분 거리에 있으며, 11개 호실로 구성되어 있다. 



구조적 우위: 2호점은 구조가 매우 좋고, 5호점과 같은 40평대임에도 방이 더 넓게 나와 있다. 



시설: 2호점은 엘리베이터가 2층에 있으며, 3층까지는 괜찮고 4층 지점도 괜찮은 편이다. 

외부 화장실이 있으며, 샤워실과 변기가 따로 마련되어 있다. 



인테리어 및 층고:

2호점은 복층 느낌이 나며, 실평수는 약 43평으로 5호점보다 크다. 

층고도 5호점보다 높다. 



오픈 시점: 2호점이 5호점보다 1년 정도 빨리 오픈했다. 

사업 시점 순서: 2호점 (가장 먼저) → 인테리어가 비싼 5호점 → 6호점 순이다. 



수익성: 2호점은 아직 이사 오지 않은 한 방이 공실이었다가 최근 만실이 되었으며, 수익성이 좋을 수밖에 없는 구조이다. 



인테리어 선호도:

2호점은 베이지 톤과 블랙 톤을 모두 해봤는데, 고객들이 베이지 톤을 더 선호하여 요즘은 베이지 톤으로 진행하고 있다. 

포인트 디자인을 벽 쪽에 많이 주었으나, 공간 활용을 위해 천장으로 올린 상태이다. 



냉난방 및 전기세: 냉난방이 다 되며, 전기세는 운영자가 포함하여 월세로 받는다 (사용자들은 별도 부담 없음). 



창문 및 환기:

2호점도 창문이 있으며, 환기를 위해 깨같이 조금이라도 환기가 될 수 있게 준비했다. 

창문을 살릴 수 있으면 무조건 살려서 시공하고 있으며, 2호점은 이중창으로 시공했다. 

6호점은 스펙이 더 좋은 방음 창문으로 시공되어 이중창보다 효과가 더 좋다. 



소음 민원 수준:

소리를 크게 틀면 당연히 소리가 올 수밖에 없지만, 100dB 이하로 맞추면 민원이 거의 존재하지 않는다. 



2.2. 만실의 비법 및 매물 선정 기준
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실장의 생각: 실장은 빠른 답장 속도가 중요하다고 생각한다. 



대표의 생각 (구조와 방음의 중요성):

2호점은 역에서 도보 10분 거리로 상대적으로 멀지만 만실인 이유는 방 구조와 방음이 정말 중요하기 때문이다. 

역세권의 좁고 비싼 신축 오피스텔보다 멀더라도 넓은 방을 선호하는 니즈가 존재한다. 

이 일을 하는 분들이 밤새 일하는 경우가 많아 쾌적한 곳을 찾을 수밖에 없는 상황이다. 



수요 대비 공급 부족:

문의가 오면 다른 지역으로 보내도 결제가 되는 경우가 많아, 수요에 비해 공급이 매우 부족한 상황으로 보인다. 

과거 지하의 좁고 방음 안 되는 곳에서 벗어나, 요즘은 지상으로 올라오면서 방이 넓어지고 방음도 잘 되는 쾌적한 공간을 원하는 수요가 존재한다. 

퀄리티가 좋은 연습실은 아직 많지 않다. 



2.3. 투자금 변동 및 빠른 실행의 중요성
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2호점 투자금: 2호점은 오픈한 지 꽤 되었기 때문에 8천만 원에 매입했다. 



자재비 및 인건비 상승:

현재는 자재비와 인건비가 올라서 매입가가 많이 올랐다. 

코로나 시기 이후 인건비와 자재비가 전과 후로 많이 달라졌다. 



결론: 공사비를 싸게 하려면 빨리 하는 것이 좋다. 



3. 매물 선정의 어려움과 추가 지점 탐색


3.1. 매물 탐색 방식 및 어려움
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매물 탐색 방식: 손품, 발품을 팔아 건물 구조를 보고 임장 가서 직접 확인하는 방식으로 매물을 구한다. 



매물 구하기의 어려움: 요즘 매물을 구하는 것이 점점 더 힘들어지고 있다. 

직사각형 매물이나 정사각형 매물이 생각보다 많지 않다. 

창문이 다 나와 있는 매력적인 매물은 찾기가 더 힘들어지고 있다. 



타 업종과의 비교: 소호 사무실 등 다른 업종도 직사각형 구조를 선호하기 때문에 경쟁이 있다. 



3.2. 4층 지점 및 공용 공간 활용
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4층 지점 특징: 4층 지점은 엘리베이터가 없어도 괜찮으며, 5층보다 더 괜찮다고 평가된다. 



공용 시설: 4층 지점은 외부 화장실이 있으며, 샤워실과 변기가 분리되어 있다. 



공간 활용: 4층은 5호점보다 평수가 커서 공간 활용이 양옆으로 되어 있어 좋다는 평가를 받는다. 



인테리어 및 가구:

4층은 원래 색상이 있었으나, 사용자가 책상을 안 쓴다고 하여 책상을 빼놓고 참고 보관 중이다. 

사용자가 음악 작업을 하는 분이라 본인 책상이 있어 필요 없다고 했다. 

베이지 톤과 블랙 톤을 모두 해봤는데 베이지 톤 선호도가 높아 요즘은 베이지 톤으로 진행한다. 



냉난방 및 전기세: 냉난방이 다 되며, 전기세는 운영자가 포함하여 월세로 받는다. 



3.3. 소음 기준 및 사업 관계자 소개
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소음 민원 기준: 소리를 크게 틀면 민원이 올 수밖에 없으므로, 100dB 이하로 맞추는 것을 권장하며, 이 수준에서는 민원이 거의 없다. 



사업 관계자 소개:

대표와 실장은 원래 음악 제자 관계였다. 

실장(홍승원)은 2000년생으로, 2년 정도 함께 했으며, 현재 대표 지점 네 곳을 관리하고 있다. 

실장은 세팅을 잘 해두면 민원이 없어 할 일이 적다고 언급했으나, 이동 시간이 많이 든다고 토로했다. 



사업의 긍정적 평가: 주변에 이런 사업을 하는 사람이 있다는 것이 좋다는 평가를 받았다. 

https://www.youtube.com/watch?v=1EcOLc_AkPs